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廣深商業地產為何受青睞?
www.sefnlc.tw  2019/8/9   文章來自:南方網   閱讀次數:191

近日,戴德梁行發布《機遇與潛力:大灣區房地產投資趨勢》顯示,在北京和上海之外,廣州和深圳商業物業正在成為外資機構青睞的投資標的。相比2015和2016年,2017和2018年廣州和深圳兩地大宗物業交易總額增長超200%,而海外投資者主導的物業投資,交易額已從2015年的22億元激增到2018年的52億元。今年一季度,海外投資者主導的廣深兩地大宗物業投資已達到75億元,超出了2018年全年的外資在廣深兩地的大宗投資交易規模。
事實上,關于外資掃貨中國的“買買買”潮,去年底以來就常常見諸報端。比如,今年1-4月,國家外管局共批準13家合格境外機構投資者(Q FII)投資額度47.4億美元,超過2018年全年批準額度。當然,最明顯的,還有我國一線城市的商業地產。據世邦魏理仕的報告,今年中國內地超越澳大利亞和日本,首次成為亞太區跨境地產投資的首選目的地。
“增強中國配置”,這是外資大舉進軍我國內地商業地產的主要原因。增配中國,深層次的因素,是中國按國際標準打造營商環境,加強金融開放(外資可設獨資金融機構),攻堅高質量發展,讓中國進入了外資的價值投資區。我國股市和債市相繼被納入多個全球重要指數,就是資產被國際投資者認可的一個彰顯。2018年人民幣兌美元匯率從6.2最高沖到6.9,現在穩定在6.8左右。業內普遍認為,核心城市中心區域的不動產,是獲取幣值和資產雙重溢價的最佳選擇。當然,打造國際化營商環境,地產“限外令”須放開。近年來,我國取消外資購置物業的行政化限制,回歸自用自住原則,這也支撐了外資的信心。
相對于北京和上海動輒200億的大宗交易規模,以廣州和深圳為代表的華南區域,一直都是外資機構投資者眷顧相對較少的區域,2017年之前往往是在20億左右。但是,隨著粵港澳大灣區上升為國家戰略,深圳和廣州科技研發、先進制造、現代服務業的地位迅速上升。而且,有港澳這兩個國際化程度非常高的“橋頭堡”鏈接,廣州和深圳的營商環境迅速向國際標準靠攏。《中國城市營商環境報告2018》顯示,深圳、廣州位列T O P10的第三和第四位。
另外,背靠制造業極其發達的珠三角以及人口和內需稠密的泛珠三角腹地,廣州和深圳成為跨國企業、總部經濟、創新集聚最為青睞的城市。就拿深圳來說,近年來,深圳寫字樓市場需求高企,凈吸納量在2017及2018年分別增至76 .75萬平方米及45.57萬平方米,遠高于近十年歷史平均水平。根據戴德梁行的報告,2018年眾多行業中,對深圳商辦物業需求占比排名第一位的來自TM T行業,達到36.22%;需求排名第二位的,是來自專業服務類企業,占比達到31.16%,行業主要包括律所、咨詢、管理、租賃代理等等;排名第三位的是金融業,占總需求量的15.21%。這意味著,作為深圳四大支柱產業、貢獻G D P65%的互聯網、高科技、金融業、文化創意等,以其巨大的集聚效應,衍生出對下游相關服務業的需求,支撐著巨大的辦公需求。
另外,近年來廣東成為我國新增人口最多的省份,2018年新增高達170萬人,廣深兩地均增加了40多萬,成為人口流入最多的城市,70%以上是紅利人口(16-64歲),這帶動了商業和消費增長,也為商業辦公物業的空間擴張提供了扎實基礎。未來,隨著大灣區各項規劃落地,廣深等華南物業將會更加受到外資的青睞。


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